Giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường - gỡ nút thắt trong đầu tư, quản lý nhà tái định cư
Thiếu hay thừa?
Nhà chung cư TĐC được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách để bố trí TĐC phục vụ GPMB. Toàn bộ quỹ nhà TĐC trên địa bàn thành phố do Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội quản lý, gồm: 149 tòa (12.585 căn hộ) tại 30 khu; 1.747,2m2 diện tích sinh hoạt cộng đồng tại 11 khu; 56.097,19m2 diện tích kinh doanh dịch vụ tại 22 khu. Thống kê sơ bộ của Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT), quỹ nhà, đất TĐC hiện có khoảng 144 dự án với tổng quỹ đất khoảng 1,153ha. Tính đến cuối năm 2011, quỹ nhà TĐC của thành phố còn 1.257 căn hộ, dự kiến nhu cầu năm 2012 cần khoảng 6.500 căn (chưa kể nhu cầu tái định cư GPMB 3 đường vành đai và các dự án trọng điểm của quốc gia trên địa bàn thành phố).
Cũng theo báo cáo của Sở QH-KT, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng nhà TĐC đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được Sở QH-KT chấp thuận quy hoạch kiến trúc đều triển khai rất chậm, dẫn đến phải điều chỉnh nhiều lần tổng mức đầu tư, phát sinh bất cập do giá nguyên liệu biến động tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả công tác đầu tư xây dựng. Quỹ đất 20% tại các khu đô thị dành để xây dựng nhà ở TĐC cũng chậm bàn giao cho thành phố để xây dựng nhà ở TĐC. Mặt khác, một số dự án được thành phố phê duyệt đầu tư xây dựng nhà TĐC nhưng sau đó lại chuyển đổi mục đích sử dụng, hoặc điều chỉnh quy hoạch cũng làm giảm tiến độ đầu tư xây dựng... dẫn đến quỹ nhà TĐC không kịp hoàn thiện để phục vụ GPMB theo đúng kế hoạch.
Trong khi nhu cầu nhà TĐC phục vụ công tác GPMB thực hiện các dự án trên địa bàn rất lớn, nhiều địa phương kêu thiếu do chưa được bố trí vốn; Sở QH-KT thì đề xuất phương án mua nhà thương mại phục vụ mục đích TĐC của thành phố, nhưng thực tế quỹ nhà TĐC hiện chưa được sử dụng hết. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, hàng năm, các quận, huyện và các chủ đầu tư đăng ký sử dụng quỹ nhà TĐC rất lớn, khoảng 5.000 căn hộ mỗi năm, nhưng kết quả sử dụng quỹ nhà 5 năm gần đây chỉ khoảng 1.000 căn hộ/năm do chậm trong công tác GPMB. Lý giải tình trạng hiện còn hơn 2.000 căn chung cư TĐC đã hoàn thành đang bị bỏ trống, Phó giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn cho biết: những căn hộ này để dành cho những dự án cấp bách theo chỉ đạo của thành phố nhưng chậm triển khai (đã có địa chỉ). Nghịch lý này dẫn đến lãng phí rất lớn: công trình xây dựng xong chưa được sử dụng, mặc dù vẫn phải dành kinh phí để duy tu, bảo dưỡng các hạng mục nhưng nhanh xuống cấp; trong khi thành phố vẫn phải bỏ rất nhiều kinh phí xây dựng các nhà chung cư TĐC phục vụ công tác GPMB thực hiện các dự án đầu tư khác, địa phương vẫn kêu thiếu quỹ nhà TĐC.
Nơi ở mới có bằng nơi ở cũ?
Những hộ dân trong diện GPMB thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn đã chịu nhiều thiệt thòi, quan điểm của thành phố là nơi ở mới (nhà chung cư TĐC) ít nhất phải bằng nơi ở cũ. Quan điểm chỉ đạo là thế, thành phố cũng đã rất nỗ lực tạo điều kiện tốt nhất cho các hộ dân, nhưng kết quả thực hiện có được như vậy không?
Tình trạng chung gây nhiều bức xúc trong các khu chung cư TĐC hiện nay là chất lượng nhiều công trình thấp và nhanh xuống cấp. Nguyên nhân một phần do mức đầu tư xây dựng nhà chung cư TĐC còn thấp, quá trình xây dựng hầu như không có sự giám sát việc bảo đảm chất lượng xây dựng của các chủ đầu tư. Nhiều căn hộ đã hoàn thành nhưng chậm đưa vào sử dụng cũng nhanh xuống cấp. Mặt khác, nhiều tòa nhà khi đưa vào sử dụng không được duy tu, bảo dưỡng thường xuyên (theo phản ánh của nhiều địa phương, Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội chưa quan tâm đến việc sửa chữa, đại diện Công ty thì giải thích do chưa có kinh phí) nên xuống cấp rất nhanh, nhiều nơi xuất hiện tình trạng lún, nứt công trình. Công tác quản lý khai thác vận hành và các dịch vụ khác đều kém. Nhiều khu thiếu diện tích sàn phục vụ sinh hoạt cộng đồng dân cư. Một số công trình, hạ tầng xã hội phục vụ đời sống nhân dân trong khu vực như: nhà văn hóa, trạm y tế công cộng, trường học công lập các cấp không được xây dựng, gây nên tình trạng đơn thư kéo dài...
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư TĐC được quy định là khoảng 2% tiền bán nhà. Tức là khi mua nhà, người dân đã phải trả thêm 2% tổng tiền mua nhà để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư TĐC trong quá trình vận hành. Theo quy định, ban quản trị nhà chung cư giữ số tiền này nhưng các tòa nhà chung cư TĐC hiện đều chưa thành lập được Ban quản trị (theo phản ánh của Công ty do Quyết định 08 ngày 28.5.2008 của Bộ Xây dựng có nhiều điểm bất cập, khó thực hiện(?)), số tiền này đã thu nộp vào ngân sách thành phố nhưng chưa được tách bạch ra. Còn phần kinh phí duy tu, bảo dưỡng nhà chung cư TĐC hàng năm Công ty lập kế hoạch ghi vốn (nay là cơ chế đặt hàng) để thành phố cấp. Tuy nhiên, phần kinh phí này còn hạn chế chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Nhất là đối với các sự cố hư hỏng đột xuất dân sinh bức xúc (nhất là hỏng cầu thang máy) chưa có cơ chế tài chính để giải quyết, khắc phục ngay.
Đặc biệt, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở cho các hộ dân ở các khu tái định cư chậm (theo báo cáo của Công ty hiện mới được gần 60% trong số những người đã nộp hồ sơ). Công ty đổ nguyên nhân do tồn đọng hồ sơ ở các quận, huyện, nhưng các địa phương lại phản ánh do Công ty không tích cực phối hợp?
Ngành chức năng cũng thừa nhận việc xây dựng nhà TĐC hiện đang bị coi nhẹ về chất lượng công trình, thiếu nội dung quy định cụ thể như: sản phẩm xây dựng với các tiêu chuẩn, tiêu chí về chất lượng, diện tích, đơn giá… Về quy hoạch kiến trúc, có thể nhận thấy sự đối lập rõ ràng về diện mạo kiến trúc, mỹ quan đô thị và chất lượng công trình giữa các khu nhà ở chung cư thương mại và khu chung cư TĐC. Kiến nghị thành phố xem xét phê duyệt giá nhà tái định cư cho phù hợp, bảo đảm mặt bằng chung các dự án trong cùng một địa bàn. Phê duyệt dự án phải trên cơ sở thực tế, không thể giao khoán một giá chung được. Cần áp dụng thiết kế điển hình (thiết kế mẫu chung) cho tất cả các khu nhà để giảm giá thành...
GPMB theo cơ chế thị trường
Không phủ nhận nỗ lực của thành phố và các ngành hữu quan thời gian qua đã giải quyết lượng lớn nhu cầu nhà TĐC trên địa bàn, nhưng thực tế còn nhiều bất cập, nhất là chất lượng nhà TĐC còn nhiều vấn đề phải bàn. Các thành viên Đoàn giám sát cho rằng: phải có sự kiểm soát của Nhà nước trong việc thực hiện trách nhiệm của nhà đầu tư. Có thể thuê đơn vị tư vấn thẩm định lại, nếu chỉ quản lý trên hồ sơ, báo cáo là chưa làm hết trách nhiệm. Vấn đề là đề xuất, thấy việc đó cần. Việc bố trí tái định cư thời gian vừa qua không khoa học và không hợp lý, có tình trạng có nhà TĐC rồi nhưng không GPMB được (có những nơi nhà TĐC để gần 10 năm chưa có người đến ở), nơi khác lại đang rất thiếu nhà TĐC.
Theo Ủy viên Thường trực HĐND thành phố Nguyễn Văn Nam: một trong những nguyên nhân chính dẫn đến những bất cập trên do công tác đầu tư, quản lý nhà chung cư TĐC hiện vẫn theo cơ chế bao cấp. 2% tiền bán nhà là kinh phí bảo trì (sửa chữa những hạng mục lớn bị hư hỏng sau một thời gian công trình đưa vào sử dụng), còn kinh phí duy tu, vận hành công trình phải do các hộ dân đóng góp, Nhà nước không thể bao cấp hoàn toàn được. Tư tưởng này làm cho các hộ dân có tâm lý ỷ lại vào Nhà nước, cơ quan quản lý cũng vậy, dẫn đến thiếu kinh phí cho công tác duy tu, bảo dưỡng, công trình đã kém chất lượng càng nhanh xuống cấp.
Đặc biệt, trong khi giá bồi thường GPMB người dân yêu cầu thực hiện theo giá thị trường, nhiều trường hợp cố tình không chấp hành, nhưng đầu đến là nhà TĐC giá vẫn rất thấp, nhiều người mặc dù không có nhu cầu nhưng vẫn yêu cầu có để được hưởng chênh lệch, dẫn tới nhu cầu ảo nhà TĐC hiện nay. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến nghịch lý thừa - thiếu nhà TĐC hiện nay. Trong khi đó, quy định của nhà nước đã có, thành phố Hồ Chí Minh hiện đã thực hiện đền bù GPMB theo giá thị trường (thành phố trả tiền cho người dân theo giá thị trường để họ tự tìm chỗ ở mới theo nhu cầu, đa số người dân thực hiện theo hình thức này, chỉ có khoảng 10% nhờ quận, huyện giới thiệu đến chỗ ở mới). Thực hiện được như vậy, vừa đáp ứng được yêu cầu chính đáng của người dân, thành phố cũng không phải duy trì cơ quan quản lý nhà TĐC như hiện nay. Đây là giải pháp then chốt tháo gỡ những khó khăn, bất cập trong đầu tư, quản nhà chung cư TĐC hiện nay.
Đồng tình với quan điểm này, Phó giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn thông tin thêm: Đề án GPMB theo cơ chế thị trường (khi GPMB theo giá thị trường thì bán nhà TĐC theo giá thị trường, người dân có quyền lựa chọn mua hay không mua) đã được Thành phố phê duyệt từ năm 2010, nhưng đến năm nay (2012) mới xây dựng văn bản hướng dẫn và sẽ tổ chức triển khai thực hiện trong thời gian tới.
Theo daibieunhandan.vn
