Từ ngày 01/7/2014 áp dụng quy định mới về giá đất

Năm phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất của từng phương pháp trong Nghị định 44 bao gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Để áp dụng phương pháp định giá đất, Nghị định 44 yêu cầu  các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất  phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá. Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

 

Khung giá đất sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất. Nghị định 44 chỉ rõ khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Nội dung điều chỉnh khung giá đất gồm: điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất; điều chỉnh khung giá đất tại một vùng kinh tế hoặc một số vùng kinh tế hoặc tất cả các vùng kinh tế; tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị hoặc tất cả các loại đô thị. Các quy định cụ thể về căn cứ xây dựng khung giá đất; nội dung khung giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất và quy định điều chỉnh khung giá đất đã được quy định tại Nghị định này.

 

Nghị định 44 quy định bảng giá đất cụ thể của từng địa phương do Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá định quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định này, khung giá đất do Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Nghị định cũng đã đưa ra các quy định cụ thể về nội dung bảng giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi xây dựng bảng giá đất và quy định về điều chỉnh bảng giá đất.

 

Theo Nghị định này, việc xác định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Hoạt động tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể tại Nghị định 44. Theo đó, tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau: Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại Nghị định này. Các điều kiện cụ thể đối với cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể.

 

Nghị định 44 ra đời thay thế hàng loạt các quy định liên quan tới xác định giá đất như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/ 2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /7/2007; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013./.

 

Ngọc Bích