Tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động ảnh hưởng nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. Đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11%, trong đó đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%.

Năm 2022, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung-cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế.

Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với nhà ở công nhân, cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng: có 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Lượng giao dịch bất động sản năm 2022 tăng so với năm 2021 tuy nhiên vẫn giảm so với trước khi có dịch Covid-19. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý của năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công tăng cao nhất vào quý II, sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV. Lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất trong quý I, II, sau đó giảm mạnh trong quý II và IV.

Nhìn chung trong năm 2022, giá bán nhà, đất được điều chỉnh về giá trị thực, các sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng, giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, mặc dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu nhưng giá bán vẫn ở mức cao.

Giá bất động sản đặc biệt là nhà ở, đất nền liên tục tăng trong quý I và II, quý III chững lại và quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều, hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý II/2022. Căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, chiếm 37% thị trường; căn hộ trung cấp có giá khoảng từ 25-50 triệu đồng/m2, chiếm 15%; căn hộ bình dân, giá rẻ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không có.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 31/12/2020 đạt 633.740 tỷ đồng; tính đến 31/12/2021 đạt 728.842 tỷ đồng; tính đến 31/3/2022 đạt 783.942 tỷ đồng; đến 30/6/2022 đạt 784.575 tỷ đồng; đến 30/9/2022 đạt 796.689 tỷ đồng; đến 31/12/2022 là gần 800.000 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, tính đến 28/10/2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,9 nghìn tỷ đồng, giảm 25,2% so cùng kỳ năm 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý; trong đó, các doanh nghiệp bất động sản chiếm 28,87% trong tổng khối lượng phát hành. Theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419 nghìn tỷ đồng (chiếm 33,6%).

Theo số liệu báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, nguồn vốn ngoại (FDI) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.
Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án. Trong 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản có tài sản bảo đảm…
 
Phát biểu ý kiến tại hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, năm 2022 và những tháng đầu năm 2023, kinh tế vĩ mô ổn định, kiểm soát lạm phát, tăng trưởng được thúc đẩy, bảo đảm các cân đối lớn, thị trường lao động phục hồi trong một bối cảnh khó khăn trên thế giới như cạnh tranh chiến lược, xung đột Nga-Ukraine, lạm phát trên thế giới… Chúng ta vẫn giữ vững độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ, ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Uy tín của đất nước trên trường quốc tế ngày càng được nâng lên thể hiện Việt Nam tham gia các cơ chế, tổ chức quốc tế; công cuộc phòng, chống tham nhũng để làm lành mạnh các thị trường được được thực hiện tích cực... Bên cạnh đó, tình hình cũng nổi lên một số vấn đề, trong đó có vấn đề bất động sản. Chúng ta đã và đang tìm cách xử lý; điều đó là tất nhiên vì nước ta đang trong quá trình phát triển, chuyển đổi, quá trình này cũng xuất hiện những vấn đề khó khăn, phức tạp, nhất là vấn đề điều hành kinh tế thị trường trong điều kiện biến động cả bên trong và bên ngoài; nước ta lại hội nhập sâu rộng, nền kinh tế có độ mở cao, cho nên không thể tránh khỏi tác động bên ngoài. Nền kinh tế chúng ta mặc dù phát triển nhưng nội tại vẫn còn khó khăn. Điều quan trọng là chúng ta phải bình tĩnh, phát hiện kịp thời, kiên định, kiên trì xử lý, phát huy tinh thần đại đoàn kết toàn dân tộc, thống nhất ý chí, quyết tâm xử lý. Đây cũng là truyền thống văn hoá của dân tộc, giúp đỡ cùng vượt qua khó khăn.
Bình tĩnh, không hoang mang, dao động, lo sợ trước mọi khó khăn, nhưng đồng thời cũng không say sưa trước những thắng lợi, không lơ là, chủ quan trước những biến động, cũng như không đánh mất thời cơ. Đối với thị trường bất động sản, Thủ tướng đề nghị các đại biểu đánh giá khách quan, trung thực tình hình, từ đó phân tích kỹ nguyên nhân, đặc biệt là nguyên nhân chủ quan, từ đó đưa ra mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước, phù hợp kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường phải phù hợp quy luật cung cầu, cạnh tranh nhưng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là không hy sinh tiến bộ, công bằng xã hội, môi trường đổi lấy tăng trưởng đơn thuần.

Tư duy, phương pháp luận, cách tiếp cận và xử lý là như vậy để bảo đảm các cân bằng giữa: lãi suất với lạm phát, chính sách tiền tệ với chính sách tài khoá, tăng trưởng với lạm phát; tình hình trong nước và ngoài nước. Đối với thị trường bất động sản, phải tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường, nhưng vấn đề chúng ta phải tìm điểm cân bằng của cung cầu chính là giá cả. Chúng ta phải phân tích xem liệu giá cả bất động sản đã phù hợp với thu nhập bình quân đầu người chưa và phải chăng chúng ta đang lệch pha về cung cầu nhà đất.

Đặt ra một số vấn đề nêu trên, Thủ tướng đề nghị các đại biểu phân tích, đề ra mục tiêu, quan điểm điều hành, nhiệm vụ, giải pháp, tổ chức thực hiện để bảo đảm khả thi, phù hợp, hiệu quả; mong các đại biểu đóng góp ý kiến tâm huyết. Sau hội nghị này, trên cơ sở các ý kiến đóng góp Chính phủ dự kiến sẽ ban hành một Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững để tổ chức thực hiện hiệu quả bảo đảm nguyên tắc hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ trên tinh thần chân thành, thẳng thắn.

Phát biểu tại hội nghị, các doanh nghiệp BĐS đều mong được Chính phủ hỗ trợ tháo gỡ về cơ chế, tín dụng. Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland), kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án BĐS từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án. Đồng thời, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước. Ngân hàng có biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay phục hồi thị trường. Các ý kiến cũng kiến nghị, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường BĐS đang trầm lắng, đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội. Do đó, đề nghị Chính phủ cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành.

Ý kiến các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, để giải quyết 2 nút thắt của thị trường BĐS, cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu doanh nghiệp và giải quyết các vướng mắc pháp lý.

Phát biểu tại hội nghị, Phó Chủ tịch TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết, trong 2 năm 2021 - 2022, TPHCM có 47 dự án với hơn 28.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Các phân khúc thị trường chưa có sự đồng bộ, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ, bình dân. Các sản phẩm, các thị trường chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của thành phố. Trong năm 2023, thị trường BĐS sẽ gặp không ít khó khăn, TPHCM đang tập trung điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung cầu, hiện đang có xu hướng lệch về phân khúc trung cấp. Thành phố sẽ tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ. Đặc biệt, hiện nay thành phố đang tập trung 18 dự án nhà ở xã hội ưu tiên cũng như 16 dự án chung cư xuống cấp để thúc đẩy trong năm 2023. Thành phố cũng đã lập tổ công tác để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của dự án BĐS có sử dụng đất và không sử dụng vốn nhà nước; kết hợp với các doanh nghiệp, Hiệp hội BĐS để giải quyết theo chuyên đề. Hiện thành phố đã phân loại khoảng 116 dự án, trong đó có 38 dự án ưu tiên tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm, hàng tuần sẽ tìm giải pháp tháo gỡ.

Kết luận hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nêu rõ một số vấn đề nổi lên của thị trường BĐS. Trong đó, có vấn đề cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Cùng với đó là giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người (theo tính toán, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2 m2 nhà ở cao cấp); những vướng mắc về pháp lý; nguồn vốn còn khó khăn (tín dụng, trái phiếu, các nguồn khác); cán bộ một số nơi, một số lúc còn ngại trách nhiệm, không dám làm; các doanh nghiệp chưa thực sự linh hoạt, xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.

Thủ tướng nêu rõ, cần tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, BĐS bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Thủ tướng nhấn mạnh, điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả BĐS, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển.

Trên cơ sở đó, Thủ tướng yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường quản lý nhà nước, rà soát, bổ sung, hoàn thiện thể chế, xây dựng quy hoạch, tăng cường giám sát, kiểm tra, giải quyết các vấn đề nổi lên. Các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng. Các doanh nghiệp BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả; cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa. Các ngân hàng cũng cần tiết giảm chi phí đầu vào, tăng cường chuyển đổi số, giảm lãi suất huy động với sự vào cuộc của Ngân hàng Nhà nước; từ đó giảm lãi suất cho vay, cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm phí, lệ phí… Về phía chính quyền các cấp cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục.

Sắp tới, Chính phủ sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp. Tinh thần của hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, "không ai giải cứu cho ai", sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết về nội dung này.
 
 Hà Linh