Bất cập trong chính sách pháp luật về đất đai qua góc nhìn kiểm toán

Trục lợi, tham nhũng từ kẽ hở trong quản lý đất đai

Với vai trò, nhiệm vụ là cơ quan thực hiện kiểm toán việc quản lý, sử dụng tài chính, tài sản công, KTNN đã thực hiện nhiều cuộc kiểm toán chuyên đề hoặc lồng ghép về đất đai. Kết quả kiểm toán đã cho thấy bức tranh chung về thực trạng quản lý và sử dụng đất đai với nhiều bất cập, hạn chế xuất phát từ những kẽ hở trong thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất.

Một trong những bất cập điển hình trong quản lý đất đai hiện nay là nhiều địa phương chấp thuận chủ trương (chỉ định nhà đầu tư) không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giao đất không thông qua đấu giá, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và làm giá khởi điểm. Điều này dẫn đến việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (NSNN) không đúng quy định của pháp luật, giá trúng đấu giá chưa phải là giá thị trường.

"Thời gian qua, những phát hiện, kiến nghị về hoàn thiện khung khổ thể chế, pháp luật trong báo cáo kết quả kiểm toán nói chung và đất đai nói riêng là hữu ích, cung cấp góc nhìn thực tiễn, góp phần hoàn thiện thể chế, cơ chế, chính sách. Là đại biểu Quốc hội và trực tiếp cùng Ủy ban Kinh tế thẩm tra nhiều dự thảo luật, tôi nhận thấy nhiều kiến nghị xác đáng của KTNN về công tác quy hoạch, định giá đất… đã được các cơ quan nghiên cứu, tiếp thu để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)." - Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

“Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở thương mại thường không qua đấu giá mà thông qua việc thực hiện hình thức, thủ tục giới thiệu địa điểm, đăng ký đầu tư, thanh toán đối ứng cho dự án BT (xây dựng - chuyển giao), mua cổ phần doanh nghiệp, mua gom đất sản xuất kinh doanh, rồi xin chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc đấu thầu thực hiện dự án. Các cơ chế này chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, đã và đang mang lại nhiều rủi ro về mặt pháp lý cho cả người có thẩm quyền giao đất và các chủ đầu tư thực hiện dự án” - KTNN khu vực I nêu rõ.

Liên quan đến quản lý, sử dụng đất, KTNN khu vực I cho hay, việc chủ đầu tư dự án sau khi được giao đất đã không đưa đất vào sử dụng đúng kế hoạch tiến độ, hoặc sử dụng sai mục đích, cho thuê lại làm kho, bãi, chỗ gửi xe, quán hàng. Các cơ quan quản lý tại địa phương cũng chưa có giải pháp xử lý quyết liệt tình trạng này, rất ít dự án được giao đất bị thu hồi do chậm tiến độ. Thậm chí, có trường hợp đã có kết luận thanh tra, kiểm toán, song địa phương không thực hiện thu hồi dự án không triển khai, chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, theo KTNN chuyên ngành VI, nhiều tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước có nhiều diện tích đất bị lấn chiếm, tranh chấp nhưng không được xử lý dứt điểm. Tình trạng để hoang hóa, chậm đưa đất vào khai thác, sử dụng và thực hiện dự án, lãng phí nguồn lực đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích theo hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn diễn ra phức tạp. Một số doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở của pháp luật để chuyển nhượng đất thuê của Nhà nước dưới hình thức góp vốn liên doanh, hợp tác đầu tư bằng giá trị lợi thế quyền thuê đất nhà nước, sau đó thực hiện thoái toàn bộ phần vốn góp. “Hoạt động này cùng với những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất khi góp vốn của doanh nghiệp, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các địa phương đã tạo cơ hội để các tổ chức, cá nhân liên quan trục lợi, tham nhũng, gây thất thoát vốn, tài sản nhà nước thời gian qua” - KTNN chuyên ngành VI nhấn mạnh.

Bức xúc, chưa đồng thuận vì những bất cập trong định giá đất

Bên cạnh những bất cập trong quản lý, sử dụng đất, kết quả kiểm toán còn cho thấy, định giá đất là một trong những rào cản, “nút thắt” lớn nhất trong các vướng mắc về đất đai thời gian qua. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng...”.

Đây là một trong những nguyên tắc định giá đất, là căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Nguyên tắc này đảm bảo sự công bằng, lợi ích cho các bên khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu các loại thuế liên quan tới quyền sử dụng đất, bồi thường quyền sử dụng đất. Song theo KTNN khu vực XIII, thế nào là “phù hợp” thì quy định hiện hành không đưa ra một mức định lượng cụ thể. Thực tế các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết.

Thêm vào đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập. KTNN khu vực XIII dẫn chứng: Theo quy định hiện nay, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất với các khu đất có giá trị tính theo Bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng trở lên với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại. Các khu đất đấu giá để cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm thuộc trường hợp này, thì giá khởi điểm cũng xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, hệ số k do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban hành chỉ từ 1,1 đến 2 và thường thấp hơn khá nhiều so với giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp khác. Điều này dẫn tới tình trạng, cùng một tuyến đường, lô đất có giá trị dưới ngưỡng quy định nêu trên được nộp tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất thấp hơn nhiều so với lô đất có quy mô lớn hơn ngưỡng quy định; trong khi trên thực tế, các lô đất có giá trị nhỏ hơn thì được định giá cao hơn do có tính thanh khoản cao hơn. “Như vậy khu đất nhỏ hơn lại có giá thấp hơn khu đất quy mô lớn hơn là không bình thường, trái quy luật thị trường và cũng trái với nguyên tắc quản lý nhà nước về giá đất theo Luật Đất đai” - KTNN khu vực XIII nhấn mạnh.

Trong khi đó, KTNN khu vực IV chỉ rõ, việc áp dụng phương pháp so sánh thì tài sản dùng để so sánh không tương đồng, như dự án với diện tích cả nghìn m2 lại dùng các thửa đất vài trăm m2 trên địa bàn để so sánh; các tài sản dùng để so sánh chưa phát sinh giao dịch (không có thông tin thị trường chứng minh). Chưa kể, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt về quy mô, vị trí, lợi thế kinh doanh chỉ dựa vào nhận định chủ quan mà chưa thu thập, khảo sát trên thị trường để phân tích đưa ra tỷ lệ điều chỉnh phù hợp…

Còn theo KTNN khu vực I, nhiều địa phương sử dụng rộng rãi phương pháp thu nhập trong định giá đất nông nghiệp là chưa hợp lý. Với cách tính dựa trên cơ sở là thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp (chủ yếu là trồng lúa) làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường thực tế, dẫn đến gây thiệt thòi cho các chủ thể có quyền sử dụng đất. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới bức xúc, chưa đồng thuận của người dân khi Nhà nước thu hồi đất…

Có thể khẳng định, các hạn chế, vướng mắc nêu trên tiềm ẩn rủi ro cho công tác xác định giá đất, khiến việc xác định giá đất không đảm bảo nguyên tắc phù hợp giá thị trường, gây thất thu NSNN. Đặc biệt, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu NSNN, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, lãng phí nguồn lực đất đai, giảm hiệu quả đầu tư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp./.

Theo Báo Kiểm toán số 42/2023