Tường thuật trực tiếp Tọa đàm: “Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội”

[10:00] Tọa đàm trực tuyến "Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội" chính thức bắt đầu. Chương trình có sự tham gia của ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
 
[10:05] MC Nguyễn Lộc giới thiệu về mục đích, ý nghĩa của việc tổ chức Tọa đàm:
 
“An cư lạc nghiệp” luôn là mong ước của mỗi người dân. Để hiện thực hoá ước mơ ấy với những người lao động có thu nhập thấp, Chính phủ đang nỗ lực thực hiện chính sách nhà ở xã hội nhằm sớm đạt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.
 
Và mới đây, tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết cho phép áp dụng thí điểm một loạt cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian, đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội. Làm thế nào để những chính sách này sớm được triển khai và phát huy trong thực tiễn? Cần làm gì để nhà ở xã hội đến được đúng đối tượng thụ hưởng với giá bán hợp lý. Đây chính là vấn đề được các khách mời tập trung bàn thảo tại Tọa đàm với chủ đề “Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội”.
 
[10:06-10:09] Phát sóng phóng sự: Phát triển nhà ở xã hội – Hiện thực hóa giấc mơ an cư của người lao động.
 
[10:09-10:13]: Vâng, thưa Quý vị và các bạn! Qua phóng sự vừa rồi chúng ta có thể thấy, dù đã rất nỗ lực song kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội thời gian qua còn rất khiêm tốn so với mục tiêu đặt ra. Và trước tiên chúng tôi xin được trao đổi với ông Hà Quang Hưng, theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng nhu cầu nhà ở xã hội thì rất lớn song nguồn cung đáp ứng lại thiếu hụt như vậy?
 
Ông Hà Quang Hưng trả lời: Trước hết về số liệu tôi cũng muốn cập nhật thêm số liệu đến thời điểm hiện nay. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã đi làm việc trực tiếp với các địa phương và kiểm tra thực tế tiến độ triển khai của các dự án nhà ở xã hội. Đến thời điểm hiện nay, chúng tôi đã kiểm tra được 27 địa phương trên cả nước có nguồn nhu cầu cao. Cập nhật con số hiện nay đạt được gần 90 nghìn căn nhà ở xã hội. Riêng trong 6 tháng đầu năm, tính đến ngày 30/6, chúng ta hoàn thành khoảng 35 – 36 nghìn căn nhà ở xã hội.
 
Trong thời gian vừa qua, mặc dù nhu cầu cao, Thủ tướng Chính phủ cũng đã đặt mục tiêu của Đề án nhà ở xã hội là đến 2030 là hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kết quả triển khai cũng chưa đạt được như kỳ vọng.
 
Qua theo dõi, chúng ta thấy có một số nguyên nhân chính dẫn đến việc nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu.
 
Cụ thể, trong thời gian vừa qua, một số địa phương chưa quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội. Mặc dù đã có Chỉ thị 34 của Bộ Chính trị, Quyết định số 338 của Chính phủ đã giao cho các địa phương là phải đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương 5 năm và hằn năm để kiểm đếm. Tuy nhiên, vẫn còn có những địa phương vẫn chưa triển khai vấn đề này.
 
Thứ hai, các dự án hoàn thành theo Đề án cũng chưa hoàn thành theo mục tiêu như trong video.
 
Thứ ba, mặc dù các địa phương theo như chúng tôi tổng hợp các địa phương đã dành được hơn 1.900 vị trí khu đất để phát triển nhà ở xã hội với tổng diện tích đất hơn 9.000 ha để đưa vào phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nếu nói về quy mô thì tổng diện tích đất đã đủ để phát triển số lượng nhà ở xã hội đã đề ra.
 
Tuy nhiên, chất lượng quỹ đất vẫn còn nhiều vấn đề phải nói, còn nhiều vị trí khu đất đất được bố trí vào những khu vực không phù hợp như đầu thừa đuôi thẹo của các dự án hoặc những vị trí chưa được kết nối đầy đủ hạ tầng kỹ thuật đồng bộ dẫn đến nếu đầu tư vào những vị trí này thì không thu hút được người dân và thực tế có những dự án đã thể hiện đúng tình trạng này.
 
Thứ tư, trong thời gian vừa qua, về mặt thể chế pháp luật chúng ta đang thực hiện quy định về đấu thầu. Theo đó việc lựa chọn chủ đầu tư phải đấu thầu, hay việc thực hiện thủ tục đầu tư từ cấp phép xây dựng đến thẩm định giá bán mất rất nhiều thời gian và các chi phí để tuân thủ các thủ tục thủ tục hành chính dẫn đến các dự án nhà ở xã hội không thể đẩy nhanh tiến độ.
 
Thứ năm, mặc dù quy định đã có nhưng nhiều địa phương chưa ban hành được các cơ chế chính sách để ưu đãi cho doanh nghiệp và cũng chưa dành nguồn lực để thực hiện giải phóng mặt bằng và cuối cùng ảnh hưởng đến nguồn cung trong thời gian vừa qua là nhiều địa phương, nhiều dự án lựa chọn chủ đầu tư chưa đảm bảo về năng lực tài chính, kinh nghiệm khiến nhà ở xã hội còn chậm muộn, chưa đạt được mục tiêu đề ra.
 
[10:13-10:15] Vâng, xin cảm ơn ông Hà Quang Hưng, từ góc độ Hiệp hội, chúng tôi cũng muốn lắng nghe quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính về vấn đề này, xin mời ông?
 
Ông Nguyễn Văn Đính trả lời:Ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi phải nói rằng doanh nghiệp hiện nay cũng khá thờ ơ với việc tham gia phát triển nhà ở xã hội.
 
Ví dụ quỹ đất, các quỹ đất gần như không được chuẩn bị sẵn sàng nếu như người dân doanh nghiệp mà phải tham gia đương nhiên nếu ở trong các khu vực phát triển rồi thì giá đất rất cao, họ tham gia vào đấy thì rõ ràng là nhà ở xã hội không hiệu quả. Còn nếu như họ phải ra các khu vực ngoài, những chỗ không phù hợp với nhu cầu thì lại khó để bán thì họ lại cũng không muốn tham gia. Hơn nữa họ lại phải tự đi giải phóng mặt bằng thì rõ ràng đây là một câu chuyện đánh đố cho doanh nghiệp tham gia. Nếu họ đã phải mất nhiều công sức như vậy thì họ làm gì lợi nhuận cao chứ họ không muốn tham gia nhà ở xã hội lợi nhuận thấp.
 
Vấn đề về thủ tục thì chúng tôi cho rằng quá trình làm nhà ở xã hội còn khó hơn làm nhà ở thương mại, vì đây là một cơ chế được cho, được ban cấp cho đối tượng, cho doanh nghiệp cho nên thẩm định phê duyệt là khó khăn hơn. Những cơ quan thực thi rất ngại, họ rất sợ làm sai, phê sai và chịu trách nhiệm cho nên họ thường đắn đo, thường tìm cách không phải phê duyệt dẫn đến câu chuyện là tại sao nhiều dự án không triển khai được nằm ở chỗ đó.
 
Chưa kể, nhiều thủ tục còn chồng chéo mâu thuẫn, do vậy, quá trình nhà ở thương mại đã lâu rồi, vài ba năm mới xong, nhưng nhà ở xã hội thậm chí còn tăng nhiều hơn thời gian đó, dẫn đến câu chuyện không hấp dẫn doanh nghiệp.
 
Bên cạnh đó, giá thì quá thấp. Chúng ta xác định ở mức rất thấp và nhiều chi phí, trong đó, doanh nghiệp gần như không được công nhận các chi phí đó, dẫn đến câu chuyện là cùng lợi nhuận thấp nhưng thành ra đó không phải là mục tiêu để các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân không mặn mà khi tham gia vào quá trình này. Nguồn vốn tiếp cận cũng khó, mức lãi suất cũng không tương xứng cho nên cũng là một cái mà họ không mặn mà.
 
Bên cạnh dó, chính quyền không đưa vào kế hoạch, quy hoạch, không đưa vào chủ trương phát triển nhà ở của địa phương. Và đặc biệt là sự hỗ trợ  gần như không có cho nên cũng khiến doanh nghiệp nản lòng.
 
Đầu ra cũng là một phần quan trọng của doanh nghiệp vì làm được sản phẩm phải bán được, phải bán dễ dàng, nhưng thực tế rất khó, đối tượng cũng khó, phê duyệt cho đối tượng cũng khó, nhất là những đối tượng lao động lại không phải người của địa phương thì câu chuyện xác nhận để cho đối tượng được tham gia mua nhà ở xã hội cũng là một là một vấn đề rất phức tạp.
 
Các nguyên nhân đó dẫn đến các doanh nghiệp của chúng ta không mặn mà tham gia và chương trình nhà ở xã hội phát triển với tốc độ chậm.
 
[10:15-10:19] Vâng, thưa quý vị, với những khó khăn, vướng mắc như các vị khách mời vừa chia sẻ, gần đây Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện chính sách nhà ở xã hội; trong đó lần đầu tiên Thủ tướng Chính phủ đã giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cụ thể cho từng địa phương. Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng đánh giá như thế nào về vấn đề này, thưa ông?
 
Ông Hà Quang Hưng trả lời:  Chúng ta biết rằng là Chỉ thị số 34 của Ban Chấp hành Trung ương đã yêu cầu các cơ quan, cấp ủy phải đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước. Thực hiện chỉ đạo này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 444 ngày 27/02/2025, theo đó, phân giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội theo khả năng đến năm 2030.
 
Mục đích của việc này là để các địa phương, Bộ, ngành tập trung được các nguồn lực để triển khai. Hằng năm, sẽ căn cứ vào chỉ tiêu hoàn thành của các địa phương để đánh giá việc thực hiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương cũng như trách nhiệm của các cá nhân, các cơ quan, tổ chức có liên quan.
 
Chúng tôi đánh giá việc này sẽ có tác động rất tích cực tới kết quả triển khai phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Bởi như Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ ra, nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất để có thể hoàn thành được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội chính là sự quan tâm và sự vào cuộc của người đứng đầu của các địa phương cũng như các cơ quan, đơn vị có liên quan ở địa phương.
 
[10:19-10:21] Vâng, cảm ơn ông Hưng, đại diện cho tiếng nói của doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính có ý kiến gì về vấn đề này, thưa ông?
 
Ông Nguyễn Văn Đính trả lời: Chúng tôi cho rằng đây là việc làm cần thiết và đúng đắn. Chính phủ đã giao nhiệm vụ, mục tiêu cụ thể thì các địa phương không thể thờ ơ. Họ phải đưa vào chương trình hành động hằng năm mục tiêu, kế hoạch, chiến lược và tìm nguồn lực thúc đẩy cho việc này.
 
Tất nhiên, muốn có người tham gia để đạt được mục tiêu đề ra thì các địa phương phải quan tâm đến vai trò của doanh nghiệp và có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất, phát triển để họ đồng hành cùng chính quyền.
 
Tuy nhiên, tôi cho rằng, đã có chỉ tiêu, có thể gọi là KPI cho các địa phương thì cũng cần có thêm các quy chế, quy định để hỗ trợ các cơ quan quản lý địa phương để có hành lang pháp luật thuận lợi, gỡ rào cản, tránh tình trạng các địa phương ngại ngần việc phải phê duyệt các dự án. Cần phải có các quy định phù hợp, hỗ trợ việc phê duyệt đầu tư dự án nhà ở xã hội, hoặc thay tiền kiểm thì sẽ hậu kiểm để các địa phương chủ động làm tốt hơn.
 
[10:21-10:24] Vâng, xin cảm ơn ông Đính! Đồng hành với sự quyết liệt, quyết tâm của Chính phủ, Quốc hội cũng vừa ban hành Nghị quyết thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, với một loạt các chính sách vượt trội, đặc thù, đặc biệt nhằm giảm thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội. Thưa ông Nguyễn Văn Đính, xin ông có thể chia sẻ cảm nhận của mình cũng như sự quan tâm của các doanh nghiệp đối với Nghị quyết này?
 
Ông Nguyễn Văn Đính trả lời:  Chúng tôi đánh giá cao tinh thần quyết liệt của Chính phủ, Quốc hội, Trung ương.
 
Nói chung đây là một sự quyết liệt của Chính phủ với mong muốn tìm mọi giải pháp để tháo gỡ những điểm nghẽn kìm hãm sự phát triển và làm cho mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội khó khăn.
 
Chính phủ nghiên cứu để trực diện vào những điễm nghẽn đó, trực diện vào những khó khăn và những cái thể chế, pháp luật đang tạo ra những rào cản. Tinh thần theo hướng là hỗ trợ tích cực nhất, tối đa nhất cho địa phương, doanh nghiệp có thể tháo gỡ những điểm nghẽn mà chúng ta vừa phân tích ở trên từ đất đai, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt hồ sơ, thẩm định, kiểm tra… Những nghị quyết này đã hướng nhiều đến những cái đó và hướng nhiều đến những vấn đề hậu kiểm thay cho tiền kiểm.
 
Những cái này chúng tôi đánh giá rất cao và hy vọng với những thay đổi này trong điều chỉnh thể chế sẽ tạo ra những động lực và thực sự cởi trói cho những vướng mắc. Khi đó, từ cơ quan quản lý nhà nước những người chịu trách nhiệm xử lý những thủ tục hồ sơ cho đến các doanh nghiệp và đặc biệt là với người dân có những thuận lợi hơn. Khi tất cả các đối tượng trong phát triển nhà ở xã hội này đều được cởi trói thì chúng ta có thể đạt được mục tiêu mong muốn.
 
[10:24-10:27]: Vâng, xin cảm ơn ông! Và chúng tôi cũng muốn lắng nghe chia sẻ của ông Hà Quang Hưng về tác động của Nghị quyết này đối với mục tiêu đẩy nhanh tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian tới đây, thưa ông?
 
Ông Hà Quang Hưng trả lời:  Luật Nhà ở năm 2023 mới có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đến nay chưa được một năm. Nhưng vì sao Quốc hội lại ban hành Nghị quyết 201 thí điểm một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội. Vì chúng ta thấy rằng nếu vẫn tiếp tục thực hiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2023 thì khả năng cao là không hoàn thành được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt. Cho nên, Chính phủ đã trình và Quốc hội đã thông qua. Theo đó, Nghị quyết này đã cắt giảm và có thể nói là một cuộc cách mạng về cải cách thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội.
 
Chúng tôi đưa ra một số ví dụ như trong Nghị quyết, chúng ta đã có cơ chế chính sách là không thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo pháp luật về đấu thầu nữa mà chúng ta thực hiện lựa chọn chủ đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư. Hình thức này sẽ tiết kiệm đến 200 ngày để thực hiện thủ tục hành chính và cái này chỉ tiết kiệm được đến 70% so với quy định hiện hành nếu chúng ta thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2023.
 
Hay là  Nghị quyết này cũng đã bỏ thủ tục hành chính là phải phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, cũng tiết kiệm được khoảng 65 đến 70 ngày. Hoặc là không yêu cầu dự án nhà ở xã hội phải thực hiện bước thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan về xây dựng và việc này cũng tiết kiệm được 45 đến 100 ngày; không yêu cầu các chủ đầu tư phải thực hiện thẩm định giá bán nhà ở xã hội mà cho phép chủ đầu tư tự xây dựng và tự công bố giá bán. Sau này, giá bán có phù hợp với các quy định các phương pháp giá hay không thì sẽ thực hiện kiểm toán và cơ quan quản lý nhà nước là sở xây dựng sẽ có ý kiến cuối cùng về việc này.
 
Chúng tôi thấy rằng, các doanh nghiệp, các cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rất đồng tình, ủng hộ với đghị quyết này. Chúng tôi thấy rằng việc này sẽ tác động rất tích cực đến việc triển khai Đề  án 1 triệu căn ở căn nhà ở xã hội trong thời gian tới.
 
[10:27-10:31] Vâng, xin cảm ơn ông Hà Quang Hưng, thực tiễn triển khai chính sách nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy, vấn đề giá bán, thuê mua nhà ở xã hội được người dân và các đại biểu Quốc hội hết sức quan tâm. Theo đánh giá của các cơ quan chức năng cũng như qua kết quả kiểm toán cho thấy việc xác định giá của chủ đầu tư hiện nay mặc dù được hưởng nhiều ưu đãi nhưng giá bán đến với người dân, đặc biệt người dân có thu nhập thấp thì còn chưa hợp lý. Vậy, dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước thì chúng tôi rất muốn lắng nghe ý kiến của ông Hưng về vấn đề giá bán, thuê mua nhà xã hội hiện nay?
 
Ông Hà Quang Hưng trả lời: Trước tiên, chúng ta cần làm rõ giá bán nhà ở xã hội như thế nào là hợp lý. Bởi vì theo quy định của pháp luật hiện nay, giá bán ở xã hội đã cho phép là chủ đầu tư tính toán đầy đủ các cơ cấu hình thành giá bán. Đối với mỗi một dự án khác nhau thì giá bán sẽ khác nhau.
 
Ví dụ, chúng ta đã có quỹ đất sạch rồi, chúng ta xây dựng một tòa nhà ở thì về cơ bản là cái giá nhà ở xã hội sẽ chỉ bao gồm giá thành xây dựng khối nhà đó. Thế nhưng nếu đây là một dự án nhà ở xã hội độc lập mà chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở trong dự án. Khi đó, các hạ tầng này chủ đầu tư phải tính vào giá bán và như thế mặc dù là tiền sử dụng đất của hai loại hình dự án này đều được Nhà nước miễn nhưng chi phí của mỗi loại hình dự án sẽ khác nhau.
 
Chi phí của loại hình nhà ở xã hội có đầy đủ, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật sẽ cao hơn so với việc chúng ta chỉ xây dựng một khu nhà chung cư.
 
Bên cạnh đó, mặc dù tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội được Nhà nước miễn nhưng trong trường hợp phải giải phóng mặt bằng, phải làm công tác để đền bù, tái định cư thì những chi phí đó nếu Nhà nước không hỗ trợ cho doanh nghiệp, doanh nghiệp cũng phải tính vào trong giá thành. Như thế thì giá sẽ cao hơn so với các trường hợp đã có quỹ đất sạch rồi
 
Vì vậy, điều này nó liên quan đến chất lượng của quỹ đất như chúng tôi có đề cập ở trên. Nếu mà địa phương bố trí quỹ đất sạch để bàn giao cho Nhà nước đầu tư, đồng thời là đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kết nối với diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội thì giá bán của nhà chung cư, nhà ở xã hội nó sẽ giảm hơn so với quy định so với các trường hợp mà chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra.
 
Thực tế cũng sẽ có những trường hợp, việc xác định giá bán nhà ở xã hội nó chưa đúng với quy định. Ví dụ như có các trường hợp mà có thể phân bổ tiền lợi nhuận của phần nhà ở thương mại và nhà ở xã hội nó chưa phù hợp hay giá lợi nhuận định mức của các dự án nhà ở xã hội cao hơn mức quy định là 10%. Cái này chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát được qua công tác quản lý nhà nước, mà cụ thể là sau này các đơn vị kiểm toán độc lập hay Kiểm toán nhà nước hay là các cơ quan, ví dụ như Sở Xây dựng, Sở Tài chính sau này.
 
[10:31-10:33] Xin cảm ơn ông Hưng, còn ông Nguyễn Văn Đính, ông có bình luận gì về vấn đề giá bán nhà ở xã hội hiện nay?
 
Ông Nguyễn Văn Đính trả lời: Chúng ta thấy rằng nó nằm ở các quy định của pháp luật và doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định này. Trong các vấn đề được quy định từ pháp luật thì chủ yếu là tiền sử dụng đất và tiền thuế của doanh nghiệp, còn lại tất cả chi phí đều phải tính vào giá thành. Nếu chúng ta không hỗ trợ thì doanh nghiệp phải tự "lặn lội" và tất cả "công xá" phải được đưa vào. Như vậy, với doanh nghiệp, mục tiêu là kinh doanh thì phải đạt lợi nhuận tối thiểu. Quy định pháp luật lợi nhuận là 10% thì phải cộng tất cả giá thành vào 10% mới ra giá bán và nếu vượt mức đó thì doanh nghiệp mới làm được.
 
Chúng tôi cho rằng một nguyên nhân nữa là gần đây các doanh nghiệp đang bắt đầu khởi công và đưa ra giá bán thì họ đã tính toán chi phí thực tiễn đang xảy ra ở thị trường, trong đó, có chi phí quá trình thực hiện kéo dài, chi phí quản lý, chi phí vận hành, chi phí lãi vay đều phải cộng vào. Vậy thì, càng để thời gian dài chi phí càng tăng lên.
 
Ngoài ra, chi phí đầu vào khác như nhân công, vật liệu, vật tư càng tăng mạnh, nhất là vật liệu khan hiếm có thể tăng lên gấp đôi… Tất cả những cái đó doanh nghiệp phải cộng vào và tính cho việc phải triển khai tại thời điểm này. Với những mức giá tại thời điểm này, chúng tôi cho rằng để có mức giá điều chỉnh thấp hơn là rất khó.
 
Nhưng chúng tôi tin tưởng rằng, các doanh nghiệp đã đặt ra mức giá so với kỳ vọng của xã hội, chẳng hạn, tại Hà Nội mức giá khoảng hơn 20 triệu đồng/m2, rõ ràng so với giá trước đây là đã tăng lên nhưng rất nhiều thứ đang tăng lên thì chúng ta phải xác định những điều đó. Tuy nhiên, so với nhà ở thương mại, giá đã thấp hơn rất nhiều – bình quân nhà thương mại 45-50 triệu động/m2. Vậy nên chúng ta phải nhìn tổng quan các vấn đề để xác định mức giá đó là hợp lý hay không hợp lý.
 
[10:33-10:37] Vâng, xin cảm ơn ông Đính, liên quan đến vấn đề giá bán nhà ở xã hội, tại Nghị quyết của Quốc hội đã cho phép chủ đầu tư tự xây dựng, phê duyệt, sau khi hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán và gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn cấp tỉnh để kiểm tra. Thưa ông Hà Quang Hưng, theo ông, với những bất cập, hạn chế vừa được chỉ ra thì liệu quy trình này có đảm bảo sự minh bạch, chính xác trong xác định giá bán nhà ở xã hội không và Bộ Xây dựng có giải pháp gì cho việc kiểm soát giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội?
 
Ông Hà Quang Hưng trả lời: Một trong những vấn đề tồn tại thời gian vừa qua là việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sau khi xây dựng xong dự án nhà ở xã hội thì phải trình lên cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài chính tại địa phương để thẩm định và chủ đầu tư phải đợi sau khi các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định xong đồng ý thì mới được mở bán.
 
Liên quan đến việc này thì nhiều địa phương cũng có hiện tượng là theo quy định là 30 - 60 ngày là có ý kiến với giá bán này, nhưng nhiều địa phương đến cả nửa năm cũng không ra được ý kiến cho chủ đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư không thể đưa sản phẩm của mình ra thị trường sớm được.
 
Bên cạnh đó, chúng ta lại quy định hai bước: Bước đầu tiên vẫn là thẩm định, sau khi dự án xong vẫn phải thực hiện quyết toán và việc quyết toán này thì vẫn sẽ là phương án chốt, đó là nếu chủ đầu tư bán giá cao hơn giá quyết toán thì chủ đầu tư phải trả lại cho người dân. Có thể nói, chúng ta có đến 2 bước để kiểm soát giá bán như thế là cũng tăng thủ tục và tăng chi phí tuân thủ, như vậy không linh hoạt cho chủ đầu tư.
 
Từ thực tế đó, trong Nghị quyết lần này, Chính phủ trình Quốc hội quyết theo hướng cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần ở đằng sau thôi. Tuy nhiên, để đảm bảo tính công khai, công bằng, minh bạch, chính xác, Nghị quyết yêu cầu chủ đầu tư chủ động theo các phương pháp tính giá bán nhà ở xã hội đã được quy định trong pháp luật, nhưng chủ đầu tư sẽ phải thuê một đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm định giá bán này trước khi chủ đầu tư công bố. Sau này, khi đã hoàn thành xong dự án thì chủ đầu tư vẫn phải thuê một đơn vị kiểm toán độc lập đối với các nguồn vốn không phải là nguồn vốn nhà nước và Kiểm toán nhà nước sẽ kiểm toán các công trình sử dụng nguồn vốn đầu tư công, gửi kết quả kiểm toán này đến sở xây dựng để sở xây dựng có ý kiến đối với giá bán là đúng hay chưa đúng quy định; đồng thời có các chế tài nếu chủ đầu tư bán cao hơn, nếu chủ đầu tư bán thấp hơn giá quyết toán thì chủ đầu tư cũng không được thu thêm.
 
Về ý kiến chủ quan, chúng tôi cho rằng quy định này sẽ tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư đồng thời giảm áp lực công việc cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương nhưng vẫn đảm bảo sự minh bạch, công bằng cho các chủ thể liên quan ở đây là chủ đầu tư cũng như là người mua được tiếp cận sản phẩm với giá bán phù hợp.
 
[10:37-10:40] Vâng, cảm ơn ông Hà Quang Hưng và chúng tôi cũng muốn nghe chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính về vấn đề này?
 
Ông Nguyễn Văn Đính trả lời: Chúng tôi cho rằng các doanh nghiệp đánh giá cao các thay đổi ở quy định mới này. Rõ ràng nó tạo nên sự chủ động tốt hơn cho doanh nghiệp bởi họ sẽ tính toán được chi phí, lợi nhuận để xác định giá bán phù hợp. Từ đó, họ thấy tính phù hợp tốt thì sẽ quyết định tham gia dự án.
 
Trước đây, doanh nghiệp phải chờ đợi và không biết trước được thì bây giờ, tính tự chủ cao hơn, họ tính được làm theo thời điểm này thì hết khoảng bao nhiêu chi phí, cộng với lợi nhuận và các hành lang pháp luật có sự hỗ trợ rồi thì họ yên tâm. Từ đó, họ quyết định tham gia nhanh chóng.
 
Chúng tôi cũng đánh giá các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp có kinh nghiệm đã từng triển khai nhiều công trình tương tự thì sẽ xác định chi phí gần như chính xác chi phí ngay từ lúc lập phương án đầu tư, từ đó, tính được ngay khi đầu tư phải làm như thế nào.
 
Như vậy, doanh nghiệp vừa rút ngắn quá trình thực thi và tính toán được trước để đi đến quyết định đầu tư, chắc chắn sẽ hiệu quả. Tôi đánh giá rất cao thay đổi lần này và chúng ta đang thực hiện đúng tinh thần của Trung ương là chuyển tiền kiểm sang hậu kiểm, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, cho người dân và thúc đẩy sự phát triển tốt hơn.
 
[10:40-10:45] Vâng, xin cảm ơn chia sẻ của các vị khách mời. Một vấn đề cũng rất nóng trong triển khai chính sách nhà ở xã hội, đó là việc xác định đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Qua công tác thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng đã có không ít trường hợp phải trả lại nhà ở xã hội. Kết quả kiểm toán cũng chỉ ra có tình trạng nhiều người sở hữu, thuê căn hộ nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định. Vậy thưa ông Hà Quang Hưng, ông lý giải như thế nào về tình trạng bán, cho thuê nhà ở xã hội sai đối tượng. Bộ Xây dựng đã và sẽ có giải pháp gì để đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng, thưa ông?
 
Ông Hà Quang Hưng trả lời: Vâng, như chúng ta biết chính sách nhà ở xã hội là một chính sách tác động rất lớn đến nhiều người dân. Nếu tính từ năm 2015 trở lại đây thì số lượng dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng là khoảng 250 nghìn căn. Như vậy là sẽ có 250.000 trường hợp các hộ gia đình là đã được mua nhà ở xã hội.
 
Chúng tôi thấy rằng, với bất kỳ một chính sách nào thì chúng ta không đảm bảo chính xác trăm 100% được, bởi vì pháp luật lúc nào cũng đi sau thực tiễn cuộc sống; thậm chí bây giờ còn đang có ý kiến là việc xác định các đối tượng, điều kiện còn phức tạp quá.
 
Như vậy, đối với người xây dựng cơ chế chính sách thì chúng ta phải đặt bài toàn như thế nào cho nó phù hợp. Nếu chúng ta siết chặt quá việc xác định đối tượng, điều kiện về thu nhập thì việc tuân thủ chính sách này một cách chính xác, không có sai sót trên cả phạm vi cả nước sẽ tạo áp lực rất nhiều tới cả các cơ quan thực hiện các thủ tục hành chính cũng như người dân trong việc xác nhận các đối tượng, điều kiện này.
 
Chính vì vậy, chúng ta phải có sự cân bằng giữa việc giảm thiểu các điều kiện cũng như các thủ tục hành chính làm sao dễ nhất song cũng phải đảm bảo sự chính xác nhất.
 
Cùng với đó, chúng ta vẫn có các cơ chế, chính sách và chính kiểm toán cũng là một trong các phương thức hậu kiểm, hay các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương, ví dụ trước đây là các sở của các địa phương, các đoàn kiểm tra, thanh tra của Bộ Xây dựng. Khi đi kiểm tra công tác quản lý nhà nước thì chúng tôi cũng kiểm tra xác suất một số các dự án thì vẫn phát hiện ra và yêu cầu các địa phương chấn chỉnh.
 
Hay là các quy định của việc xử phạt vi phạm hành chính chúng ta cũng đã có như là phải thu hồi lại các dự án, có chế tài xử phạt chủ đầu tư hay là người dân nếu họ cố tình làm sai.
 
Chúng tôi nghĩ rằng là các biện pháp, giải pháp của chúng ta vẫn sẽ tiếp tục thực hiện theo cái hướng hậu kiểm. Chúng ta cố gắng thiết kế các cơ chế, chính sách một cách công khai, minh bạch, còn việc tuân thủ như thế nào thì chúng ta sẽ tiếp tục xử lý ở phần hậu kiểm.
 
[10:45-10:50] Xin cảm ơn ông Hưng, và thưa ông Nguyễn Văn Đính, ông bình luận như thế nào về vấn đề này?
 
- Ông Nguyễn Văn Đính trả lời: Trước hết, chúng tôi cho rằng, nhà ở xã hội phục vụ cho các nhóm đối tượng, chính sách cơ chế, theo quan điểm của chúng tôi là những người lao động. Tôi cho rằng cần mở rộng các đối tượng lao động, tất cả những đối tượng lao động mà nhà nước cần quan tâm thì chúng ta mở rộng để tránh những trường hợp phải đi kiểm duyệt nhiều.
 
Thứ hai nữa là phải xác định nhà ở xã hội là một loại hàng hóa đặc biệt, là một cơ chế để đảm bảo nhà ở cho người lao động chứ không phải là loại hàng hóa thông thường được giao dịch trên thị trường. Chúng ta phải xác định như vậy để tính trục lợi ít đi, nếu nó không phải là hàng hóa thì rõ ràng trục lợi không giải quyết được vấn đề gì. Nó phải đặc biệt là một cơ chế để chúng ta xác định giải quyết nhà ở xã hội cho người lao động. Khi chúng ta khẳng định được những nhóm nguyên tắc thì sẽ dễ dàng xử lý các vấn đề tiếp theo.
 
Tôi cho rằng cần quy định rõ hơn về điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội này và đẩy từ tiền kiểm sang hậu kiểm để người lao động và đối tượng được thụ hưởng tự xác định được tiêu chuẩn với quy định đã đặt ra, nếu phù hợp thì mới đăng ký mua. Phải đi kèm với đó là cơ chế, chế tài xử lý thật nghiêm. Nếu như gian lận, nếu như làm không đúng thì chắc chắn sẽ bị xử lý nặng, như vậy có thể ngăn cản những hành vi sai phạm. Chúng tôi cho rằng sẽ giải quyết được vấn đề không phải đi thẩm định, thẩm tra hồ sơ, chúng ta phải làm đúng, khi đăng ký phải chịu trách nhiệm về việc đăng ký, nếu phát hiện sai thì sẽ bị xử lý, như vậy sẽ giải quyết được vấn đề.
 
Một vấn đề nữa là nhu cầu được thuê nhà ở hiện nay rất lớn. Chúng tôi cũng mong muốn việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê mạnh hơn tức là chúng ta sẽ ít hoạt động chuyển nhượng mua bán nhà ở xã hội. Các nhóm đối tượng lao động có nhu cầu thuê cao thì chúng ta cố gắng tạo điều kiện cho họ và chúng tôi rất vui mừng là trong Nghị quyết 201 của Quốc hội lần này đã đặt ra những vấn đề quỹ nhà ở quốc gia, trong đó chính là việc phát triển nhà ở quốc gia và nhà ở cho thuê. Hy vọng là những yếu tố đó cũng sẽ giúp giải quyết những sai phạm như chúng ta vẫn đang thấy hiện nay.
 
[10:50-10:51] Vâng, xin cảm ơn ông! Có thể thấy các cơ chế, chính sách đặc thù trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội đã mở ra những hướng đi rất mới có tính đột phá trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Để các chính sách này sớm phát huy trong thực tiễn, tạo sự bứt phá trong phát triển nhà ở xã hội thì đâu là những vấn đề cốt lõi cần quan tâm trong thời gian tới?
 
- Ông Hà Quang Hưng trả lời: Nếu phải lựa chọn một nhiệm vụ, giải pháp nào có tác động lớn nhất để phát triển nhà ở xã hội thời gian tới thì tôi cho rằng đó là sự quan tâm, vào cuộc của người đứng đầu các địa phương cũng như hệ thống chính trị trong việc dành sự quan tâm, dành nguồn lực và đôn đốc việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn.
 
[10:51-10:53]Vâng, xin cảm ơn ông Hưng! Và thưa ông Đính, theo ông, đâu là trọng tâm chính sách cần quan tâm trong thời gian tới để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội?
 
Ông Nguyễn Văn Đính trả lời: Vâng, tôi cũng hoàn toàn đồng ý với quan điểm ông Hưng vừa đưa ra, đó là chúng ta cần phải đẩy mạnh việc thay đổi thái độ của chính quyền các địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội, làm thế nào để chúng ta xóa bỏ được tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”. Tôi hy vọng với các chỉ đạo của Chính phủ thì sẽ chấm dứt được tình trạng này.
 
Thứ hai là, chúng tôi cho rằng cần sớm xây dựng và ban hành Nghị định để thực thi Nghị quyết số 201 của Quốc hội và đặc biệt là sớm hình thành Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia, từ đó đảm bảo tính đồng bộ để đảm bảo an sinh xã hội cho người lao động.
 
[10:53-10:55] MC: Thưa quý vị và các bạn! Qua chia sẻ của các vị khách mời từ đầu tọa đàm đến giờ, chúng ta có thể cảm nhận được những triển vọng rất tích cực trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội thời gian tới đây. Với sự nỗ lực, quyết tâm của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương, chúng ta hy vọng rằng, sẽ có ngày càng nhiều các dự án nhà ở xã hội được triển khai, sẽ có thêm nhiều người lao động có thu nhập thấp được chạm tay vào giấc mơ sở hữu nhà ở. Và điều quan trọng nhất là chính sách nhân văn đầy ý nghĩa này sẽ được thực hiện minh bạch, đến đúng đối tượng thụ hưởng.
 
Một lần nữa, thay mặt những người làm chương trình, chúng tôi xin trân trọng cảm ơn sự tham gia của các vị khách mời, cảm ơn sự đồng hành của các nhà tài trợ và xin cảm ơn sự quan tâm theo dõi của quý vị và các bạn.
 
Xin kính chào quý vị và hẹn gặp lại trong các chương trình Toạ đàm tiếp theo của Báo Kiểm toán.