Thời điểm này, chúng ta đang tận mắt chứng kiến sự đuối sức, thậm chí là thất bại, đổ vỡ của hàng loạt doanh nghiệp Việt Nam. Trong rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan được đưa ra, các nhà kinh tế đều thống nhất chỉ ra một căn bệnh trầm kha của các doanh nghiệp này, đó là hội chứng đầu tư trái ngành và cơn say bất động sản.

Mê đắm tìm kiếm cơ hội đầu tư mà không dựa trên năng lực cốt lõi
Theo ông Nguyễn Nam Sơn, Thành viên Hội đồng quản trị  Công ty chứng khoán Thiên Việt, Giám đốc điều hành Vietnam Capital Partners, nguyên nhân sâu xa đem đến sự thất bại cho các doanh nghiệp Việt Nam chính là do đầu tư trái ngành. Các công ty "mê đắm" trong cơn say tìm kiếm cơ hội đầu tư, song lại không dựa trên các năng lực cốt lõi, do đó, phần lớn đều gặp thất bại. Trên thực tế  5-7 năm trở lại đây, rất nhiều công ty lớn của Việt Nam đã liên tục mở rộng hoặc tham gia đầu tư vào lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công ty chứng khoán và bất động sản. Trong khi đó họ lại chưa xây dựng được một chiến lược cũng như một cấu trúc doanh nghiệp, đặc biệt là bộ máy tổ chức đủ mạnh để thực hiện chiến lược đầu tư lâu dài. Hội đồng quản trị hoạt động thiếu hiệu quả, thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm, thiếu sự độc lập trong khi ra quyết định, quá lạm quyền vào chủ nghĩa gia đình, bạn bè cùng nhau nắm quyền trong cùng một công ty, không có những chiến lược ứng phó trong những trường hợp xấu nhất và thực ra là không có năng lực cốt lõi bởi vì thường là sử dụng tiền của người khác mà chủ yếu ở đây là sử dụng tiền của các ngân hàng rót vào.

Phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay không làm nghiên cứu và dự báo thị trường,  không có phân tích chiến lược trong 3 đến 5 năm mà kế hoạch dài nhất chỉ có một năm. Trong khi đó thực tế các doanh nghiệp phải lên kế hoạch trong 5 năm, đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản.

Đa số các doanh nghiệp chạy theo thị trường chứ không dẫn dắt được thị trường, họ hy vọng thị trường tốt lên thay vì hành động trước thị trường. Hầu hết họ không tìm hiểu, học hỏi từ thị trường  các nước khác.

Cũng theo ông Nguyễn Nam Sơn, Việt Nam không khác biệt so với các quốc gia khác. Nếu có chỉ là chu kỳ tăng trưởng của Việt Nam đang ở giai đoạn khác so với các nước xung quanh. Tỷ lệ 30 đến 35 tăng trưởng cho vay ở Việt Nam vừa qua cũng tương đương với Thái Lan trong giai đoạn năm 1995-1997, tức là yếu tố trước khi khủng hoảng tài chính ở Đông Nam Á diễn ra ở Thái Lan.

Hiện nay, phần lớn các nguồn vốn ở Việt Nam chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng mà chưa tiếp cận được với các nhà đầu tư quốc tế. Trong khi đó, vốn vay quốc tế mới chính là yếu tố quyết định để đánh giá chất lượng cuả một doanh nghiệp cũng như là để đảm bảo cho tăng trưởng dài hạn của công ty.

Theo dự báo của ông Sơn, chỉ trong vòng 2 năm tới đây, có thể chúng ta sẽ phải chứng kiến tới 90 công ty chứng khoán đóng cửa, thị trường sẽ chỉ còn khoảng năm, bảy công ty hoạt động lâu dài. Cũng trong hai năm này, số công ty bất động sản phá sản sẽ là những con số lớn và những công ty sống sót được trong cơn bão này phải là những người nhanh chân sáp nhập để tăng quy mô và xây dựng năng lực cốt lõi.

Cơn say bất động sản
Trên thị trường bất động sản hiện nay, phần cầu của bất động sản đang tăng quá nhanh, đặc biệt là đối với mảng văn phòng ở Hà Nội. Tỷ lệ phòng trống ở Hà Nội tăng mạnh trong thời gian vừa qua, lên tới 33 trong năm 2012 và dự báo là 42 trong năm 2014.  Ở TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ này đã giảm xuống 18 vì các công ty bắt đầu ngừng các diện tích xây dựng văn phòng. Theo ông Sơn, với nhiều diện tích cho thuê như vậy thì năm 2012-2013, giá cho thuê văn phòng sẽ giảm thêm 10 nữa.

Những năm 1990, diễn biến của Bangkok cũng tương tự tình hình Việt Nam hiện nay: nguồn cung tăng gấp 3,5 lần trong khi giá thuê liên tục giảm trong 10 năm và cho đến hiện nay giá thuê vẫn thấp hơn so với năm 1991. Ở Hà Nội có thể năm 2013 – 2014, tỷ lệ phòng trống không cho thuê được là 40 dẫn đến giá thuê giảm và có nhiều hệ lụy kéo theo.

Khi  so sánh giá nhà với thu nhập bình quân trên đầu người, ông Nguyễn Nam Sơn cho biết, phần lớn diện tích đất xây dựng nhà ở hiện nay không bán được vì nó quá cao so với thu nhập đầu người của người dân. Tỷ lệ này ở Hà Nội là gấp 65 lần, ở TP Hồ Chí Minh là trên 53 lần, trong khi đó, ở Bangkok là 15 lần, ở Thượng Hải là hơn 30lần,  ở Mỹ là 5 lần…  Theo nghiên cứu, mức giá hợp lý hiện nay  ở Việt Nam chỉ nên gấp 30 lần GDP bình quân đầu người, tương đương  60,000 - 90,000 USD/ căn hộ. Chọn mẫu trên 2 triệu dân của TP Hồ Chí Minh, chỉ có 20,000 hộ gia đình có thu nhập hàng năm là 25,000 USD, tức là một năm mỗi  hộ chỉ tiết kiệm được 4500 USD, nhân lên với 30 lần trong 30 năm thì  họ để dành được 135,000 đến 180,000 USD.  Đối với 200,000 gia đình còn lại có mức thu nhập 11,500 USD và 180,000 gia đình có mức thu nhập 8100 USD/ năm thì  mức bình quân có thể mua được các căn hộ trên thị trường  là 60,000 đến 90,000 USD/ căn hộ.

Về phía nguồn cung hiện nay, thị trường căn hộ đã trở nên quá thừa, đồng thời, điều đó cũng cho thấy các doanh nghiệp đã đi sai hướng. Ở TP Hồ Chí Minh nguồn cung lên đến 243, ở Hà Nội là 280. Trong khi đó, thu nhập của người dân hiện nay lại không đủ mua được căn hộ, họ chỉ chịu được mức giá từ 60,000-90,000 USD/ căn hộ mà thôi.

Điều gì sẽ xảy ra nếu hai năm tới thị trường vẫn đóng băng?
Theo ông Nguyễn Nam Sơn, nếu thị trường hai năm tới vẫn đóng băng thì  sẽ xảy ra tình trạng:
Hầu hết các công ty bất động sản phải phá sản hoặc phải sáp nhập để sống sót.

Giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm và chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận giá bán thanh lý, hầu hết các dự án cao cấp mới công bố sẽ phải tạm dừng, các dự án cao cấp đang xây dựng sẽ phải ngưng vì người mua đã tỉnh táo hơn, một số dự án sẽ không thể bán được, hoặc chỉ bán được với 50 giá thành do dự án thiết kế tồi và vị trí không phù hợp. Dự án tốt vẫn bán được nhưng chỉ khi nằm ở vị trí tốt hoặc thuộc phân khúc trung bình.

Chi phí lãi vay tăng cộng với giá bán giảm sẽ khiến cho vốn chủ sở hữu trở nên âm. Từ đó, nhiều chủ đầu tư thanh lý tài sản xấu cho ngân hàng, chỉ giữ lại tài sản có khả năng sinh lời. Nợ xấu sẽ tăng chóng mặt vào năm 2013. Như vậy, rủi ro đối với hệ thống ngân hàng không nằm ở bản thân các ngân hàng mà nằm ở việc các chủ đầu tư bất động sản sẽ đẩy tài sản xấu về cho ngân hàng.

Để xây dựng năng lực lõi của chủ đầu tư bất động sản trong tương lai?
Trong những năm tới, nếu doanh nghiệp nào biết chuyển hướng vào thị trường có mức giá căn hộ hợp lý thì sẽ tiêu thụ được, còn nếu hướng vào những căn hộ giá cao thì  sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Đối với những người đầu tư bất động sản, mảng thị trường căn hộ từ 60,000-100,000 USD rất hợp lý và đây là thị trường phổ thông.  Ở Bangkok hiện nay, GDP/ đầu người cao hơn 5 lần so với TP Hồ Chí Minh và cao hơn so với Hà Nội rất nhiều nhưng hơn 90 các căn hộ xây mới tại đây có diện tích nhỏ hơn 50 m2, thậm chí  có cả  căn hộ chỉ 25 m2  để nhằm đáp ứng được thu nhập của người dân.

Thứ hai, các nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến vấn đề thiết kế bởi thiết kế xấu sẽ đồng nghĩa với sự thất bại, không bán được, dù giá thấp. Cần phải nâng chuẩn thiết kế lên tầm quốc tế  và phải đầu tư nhiều hơn trong các mảng thiết kế để căn hộ dù nhỏ nhưng vẫn đẹp.

Thứ  ba, vấn đề quản lý tài chính cũng là vấn đề cần quan tâm. Hiện nay chi phí lãi vay sẽ giết chết các nhà đầu tư  ở bất kỳ mảng thị trường nào, bởi vậy,  vấn đề tiến độ, vấn đề thời gian, thời điểm hoàn thành dự án là rất quan trọng. Có quy mô sẽ tiếp cận được vốn; tiếp cận được vốn sẽ đồng nghĩa với sống sót. Ở Việt Nam hiện nay, chỉ có những doanh nghiệp quy mô lớn mới đủ khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế.

Một yếu tố nữa là cần phải quản lý tiến độ xây dựng và quản lý chi phí, đặc biệt khả năng xây dựng nhanh là một vấn đề cốt yếu. 
                
Theo Tạp chí Kiểm toán số 9/2012